Logement loué : la prise en compte de la vétusté

Bien souvent, au terme du contrat de location, bailleur et locataire rencontrent des difficultés pour déterminer qui doit prendre en charge les réparations. Des difficultés qui peuvent faire naître des conflits. Pour éviter cet écueil, l’annexion d’une grille de vétusté au bail peut être intéressante.

La définition de la vétusté

Pour guider le bailleur et le locataire, la loi s’appuie sur la notion de vétusté. Une notion qui est définie comme l’état d’usure ou de détérioration résultant du temps ou de l’usage normal des matériaux et éléments d’équipement dont est constitué le logement. En clair, en cas d’utilisation normale de la chose louée, le remplacement ou les réparations sont à la charge exclusive du bailleur. Dans le cas contraire, c’est le locataire qui peut être appelé à financer (par retenue sur le dépôt de garantie, notamment). Aussi, afin de faciliter cette répartition des coûts, une grille de vétusté peut être mise en place. Concrètement, elle définit une durée de vie théorique des équipements du logement ainsi qu’une franchise (nombre d’années où l’équipement ne subit pas d’altération sensible). En outre, elle établit un coefficient d’abattement sur le prix des réparations locatives. C’est ce que l’on appelle le coefficient de vétusté.

Comment utiliser une grille de vétusté ?

La loi ne prévoit pas de grille de vétusté. Toutefois, il est possible d’appliquer une des grilles ayant fait l’objet d’un « accord collectif de location » comme celle mise en place par les sociétés d’Île-de-France du Groupe 3F. En pratique, il suffit de repérer dans la grille l’élément à remplacer et de constater sa valeur résiduelle au jour de la sortie du locataire. Par exemple, une moquette qui a une durée de vie théorique de 7 ans a été posée quelques jours avant l’entrée du locataire. Un coefficient de vétusté de 18 % par an est appliqué après une franchise de 2 ans. Ainsi, si le locataire quitte le logement au bout de 5 ans après la pose de la moquette et que celle-ci est si détériorée qu’elle doit être changée, il devra payer 46 % de son prix de remplacement.

À noter : la durée de vie s’apprécie en fonction de la date de pose des matériaux ou de mise en service des équipements et non en fonction de la date d’entrée dans les lieux du locataire.