Acheter la nue-propriété d’un logement

Les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier en vue de leur retraite peuvent opter pour l’achat en nue-propriété. Il s’agit d’une opération qui leur permet notamment de bénéficier d’une réduction du prix du logement. Découvrez tout l’intérêt de cette formule.

Un schéma reposant sur le démembrement de propriété

Le droit de propriété est notamment défini comme le droit d’user du bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer (le vendre, le donner, le modifier…). Ce droit peut faire l’objet de ce que l’on appelle un démembrement : cela signifie que l’on dissocie l’usufruit (le droit d’user du bien et d’en percevoir les revenus) de la nue-propriété (le droit de disposer du bien). Il faut savoir que le démembrement n’a pas vocation à perdurer. Par nature, l’usufruit est un droit temporaire. C’est pourquoi il est le plus souvent viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint par le décès de son titulaire. Lorsqu’il est constitué pour une durée fixe, on le qualifie d’usufruit temporaire. À l’arrivée du terme, l’usufruit cesse et le nu-propriétaire devient titulaire de la pleine propriété.

Dans le cadre d’un investissement en nue-propriété d’un logement, l’opération consiste ainsi à acquérir auprès d’un promoteur un bien neuf dont l’usufruit est cédé de manière temporaire (le plus souvent pour 15 ou 20 ans) à un organisme locatif social. Concrètement, le nu-propriétaire dispose de la propriété des murs mais pas du droit d’occuper le bien, de le louer et d’en percevoir les revenus. L’usufruit est alors détenu par le bailleur social, chargé de mettre le logement en location et d’en percevoir les loyers.

Les intérêts patrimoniaux

Dans un tel montage, une clé de répartition va déterminer la valeur de la nue-propriété et la valeur de l’usufruit associées au bien immobilier démembré. Généralement, l’investisseur qui se porte acquéreur de la nue-propriété d’un bien neuf bénéficie d’une décote de 40 à 50 % (selon les programmes immobiliers et la durée du démembrement) par rapport à sa valeur en pleine propriété. Au terme de la convention, le nu-propriétaire retrouvera (sans frais supplémentaires) la pleine propriété du logement (qui aura potentiellement pris de la valeur) qu’il pourra alors céder, habiter ou continuer à louer. Autre avantage, cette opération libère l’investisseur des contraintes liées à la gestion locative. Le bailleur social se chargeant de louer le logement. Pas de charges locatives non plus à assumer puisque c’est le bailleur, encore une fois, qui doit financer les éventuels travaux (sauf stipulation contraire dans le contrat, les grosses réparations restent à la charge du nu-propriétaire).

Obligation pesant sur le bailleur
En tant qu’usufruitier, le bailleur est tenu de remettre à neuf le bien avant l’extinction de l’usufruit. Cette obligation garantissant ainsi au nu-propriétaire de recevoir un logement en parfait état.

Les intérêts fiscaux

Là encore, la formule permet de bénéficier d’un certain nombre d’avantages fiscaux. Par exemple, comme l’investisseur n’acquiert que la nue-propriété du bien, les frais d’acquisition (droits d’enregistrement, émoluments du notaire, frais de publicité foncière…) ne sont calculés que sur la valeur de ce droit et non sur la valeur en pleine propriété, ce qui réduit le coût de l’opération. Cette mécanique va d’ailleurs pouvoir s’appliquer de la même manière si l’investisseur transmet le bien à ses héritiers. Les droits de donation se trouveront réduits. Il faut également mentionner que le nu-propriétaire d’un bien dont l’usufruit est détenu temporairement par un bailleur social est autorisé à déduire de ses revenus fonciers les intérêts de l’emprunt qu’il a contracté pour l’acquisition du logement.

À noter que l’investissement en nue-propriété peut intéresser les personnes soumises à l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, jusqu’à l’extinction de l’usufruit, la valeur du bien n’entre pas dans le patrimoine taxable du nu-propriétaire. Seul l’usufruitier doit la déclarer pour sa valeur en pleine propriété.

Enfin, si, à l’issue du démembrement, l’investisseur revend le bien immobilier, les plus-values sont calculées à partir de l’estimation de la valeur du bien non démembré lorsqu’il a acquis la nue-propriété. L’assiette d’imposition des plus-values s’en trouve ainsi réduite. De plus, des abattements fiscaux sont applicables en fonction de la durée de détention de la nue-propriété.