Se couvrir contre les loyers impayés

Pour pallier les défaillances d’un locataire, les propriétaires peuvent faire appel à différents dispositifs. Tour d’horizon des solutions à leur disposition.

L’assurance loyers impayés

Les propriétaires-bailleurs peuvent contracter, moyennant le paiement d’une prime dont le montant annuel correspond à un pourcentage du loyer charges comprises (généralement entre 2 et 5 %), une assurance dite « garantie des loyers impayés » (GLI). Cette assurance leur garantit le versement des loyers et des charges en cas de défaillance du locataire.

Sur option, certaines assurances GLI prennent en charge :– les frais de remise en état du logement si le dépôt de garantie ne suffit pas à couvrir les réparations nécessaires suite à des dégradations ;– les frais de commissaire de justice ou d’avocat demandés lors de la procédure de recouvrement ou d’expulsion du locataire.

Si les préjudices couverts varient selon les contrats, la plupart ne prennent en charge le paiement des loyers qu’après 2 mois d’impayés et pour une durée comprise entre 18 et 36 mois seulement. Cette prise en charge étant, le plus souvent, plafonnée à 2 500 € par mois. Et attention, les assureurs imposent généralement au bailleur une sélection très sévère des locataires, notamment quant à leurs ressources.

Autre point important, si le bailleur choisit de se protéger contre ces risques locatifs par le biais d’une assurance, il ne peut pas demander au locataire, lors de la conclusion du bail, la mise en place d’un contrat de cautionnement (contrat qui consiste à faire appel à un garant). Rappelons que le cautionnement est un contrat écrit par lequel une personne (caution) s’engage à payer la dette d’un tiers (personne physique ou morale) si celui-ci n’arrive pas lui-même à faire face à ses obligations envers la personne à qui il doit de l’argent (créancier).

Précision : les primes d’assurance versées au titre de l’assurance des loyers impayés sont déductibles des revenus fonciers imposables de l’assuré. Une déduction possible à condition que le bailleur soit soumis au régime réel d’imposition des revenus fonciers.

La garantie Visale

Autre alternative à la garantie des loyers impayés : la garantie Visale. Cette dernière est un système de cautionnement gratuit (financé grâce aux cotisations versées par les entreprises du secteur privé), assuré par l’organisme Action Logement, qui couvre jusqu’à 36 mois d’impayés de loyers et l’équivalent de 2 mois de loyers (charges comprises) en cas de dégradations locatives. Étant précisé qu’il n’y a ni franchise, ni carence.

Précision : la garantie Visale prend également en charge toutes les procédures de recouvrement envers le locataire.

Là encore, en souscrivant une garantie Visale, le bailleur s’interdit de souscrire sur la même période d’autres garanties pour les risques couverts par le dispositif Visale (caution personne physique, caution personne morale, assurance…), sous peine de nullité du contrat.

Pour pouvoir en bénéficier, le locataire doit être âgé de 18 à 30 ans, quelle que soit sa situation (étudiant, alternant, travailleur saisonnier…). Sachant que le locataire de plus de 30 ans est également éligible s’il est :– stagiaire ;– salarié d’une entreprise privée ou agricole ;– salarié employé à domicile par un particulier ;– demandeur d’emploi ou bénéficiaire des minima sociaux ;– travailleur non salarié, indépendant ou entrepreneur ;– intermittent du spectacle.

Autre condition à respecter par le bailleur, le montant du loyer (charges comprises) maximal autorisé est de 1 500 € en Île-de-France et 1 300 € sur le reste du territoire.