Comment calculer le rendement d’un investissement locatif ?

Pour savoir si un investissement locatif a de l’intérêt, il convient de calculer son rendement. Afin d’obtenir un résultat le plus réaliste possible, plusieurs éléments doivent être pris en compte.

Rendement et rentabilité : quelles différences ?

Donnée clé de la performance d’un investissement immobilier, le rendement locatif peut être défini (à grands traits) comme le ratio entre les revenus générés par le logement et son prix d’acquisition. Par abus de langage, certains utilisent le mot « rentabilité ». Pourtant, ces deux termes recouvrent des notions bien différentes. En effet, le rendement s’intéresse à la performance générée par le bien pendant sa période de location. La rentabilité, quant à elle, prend en compte toute la durée de vie de l’investissement. Elle intègre donc le rendement, mais également la revente (plus ou moins-value).

Calculer le rendement brut

Première étape, le calcul du rendement brut d’un logement loué est simple à réaliser puisqu’il suffit de diviser le montant du loyer annuel par le prix d’acquisition du logement loué puis de multiplier le quotient par 100.

À noter qu’il faut, dans le prix d’acquisition, tenir compte de toutes les charges : frais d’agence, frais bancaires et de garantie, frais de notaire… Mais attention, le rendement brut ne donne pas une image fidèle du revenu réel dégagé par le bien. Pour cela, il faut s’intéresser au rendement net.

Calculer le rendement net

Le rendement net d’un investissement locatif s’obtient en prenant en compte l’ensemble des charges et des dépenses liées au logement. Par exemple, le bailleur doit déduire des loyers le montant de la taxe foncière, les charges non récupérables auprès du locataire, les dépenses liées aux travaux et à l’entretien et les frais de gestion locative (gestion du bien par une agence immobilière). En outre, pour un calcul réaliste du rendement net, il faut, s’agissant du prix d’achat du logement, prendre en considération le coût du crédit immobilier et de l’assurance-emprunteur.

Calculer le rendement net de fiscalité

Afin d’affiner encore un peu plus le taux de rendement de son investissement, il faut tenir compte également de la fiscalité. Le rendement devra être calculé en prenant en compte les prélèvements sociaux ainsi que l’imposition des revenus fonciers (micro-foncier, micro-BIC, régime réel…). Par ailleurs, il doit être tenu compte des avantages fiscaux liés à l’acquisition de logements dans le cadre d’un dispositif fiscal (Pinel, par exemple).

Exemple : un couple est propriétaire d’un appartement loué vide dont le loyer mensuel est fixé à 650 €. Appartement dont le prix d’achat était de 150 000 €. Précision : la gestion du logement est assurée par une agence immobilière (on considère que les frais d’agence correspondent à 10 % du montant annuel des loyers) et le montant de la taxe foncière s’élève à 600 €.
Rendement brut :
650 € x 12 / 150 000 € x 100 = 5,2 %
Rendement net :
7 800 € (loyer annuel) – 600 € (taxe foncière) – 10 % (frais de gestion de l’agence immobilière) – 400 € (charges non récupérables auprès du locataire) = 6 020 €6 020 € / 150 000 € x 100 = 4,01 %
Remarque : cet exemple ne détaille pas le calcul du rendement net de fiscalité puisque cet aspect tient du cas par cas.

En conclusion, nous vous avons proposé, à travers cet article, une méthode relativement simple pour vous donner un ordre d’idée de la rentabilité de votre investissement. Mais il existe plusieurs méthodes qui peuvent conduire à des résultats assez différents. Dans tous les cas, n’hésitez pas à nous contacter pour que nous fassions un point sur vos investissements locatifs et que nous réalisions ensemble une simulation de leur rentabilité.

Immobilier locatif : quel rendement en attendre ?

Concernant le rendement d’un investissement locatif, tout dépend de la qualité du bien et de sa situation géographique. Et sur ce dernier point, il est clair que toutes les villes ne se valent pas. Selon le baromètre LPI – SeLoger (juin 2021), les prix de vente, mais également les loyers, varient d’une ville à l’autre. Il ressort de ce baromètre que Perpignan est la ville dans laquelle il est le plus avantageux d’investir. En effet, le rapport entre les prix à la vente (2 002 €/m²) et les loyers (12,90 €/m²) qui y sont pratiqués permet de dégager 7,8 % de rendement brut (hors fiscalité et frais d’entretien). Dans le tiercé de tête des villes où il est le plus rentable d’acheter un studio en vue de le louer figurent aussi Saint-Étienne (7,5 %) et Le Mans (7,3 %).

Par ailleurs, le rendement attendu d’un bien dépend également de sa taille. Selon SeLoger, opter pour un studio permet de profiter d’un gain de rentabilité légèrement supérieur à celui offert par un 2 pièces. Une différence qui s’explique par le fait que, bien que les prix au m² pour les studios soient, en moyenne, supérieurs de 11,4 % à ceux des 2 pièces, les loyers hors charges/m² moyens sont, quant à eux, près de 30 % supérieurs pour les premiers que pour les seconds.